Nos Conseils d'Experts

Chez Le Vrai Prix de l'Immobilier, nous savons que le prix moyen au m² d'un arrondissement n'est que le point de départ. Pour une studette, un studio ou un 2 pièces, les détails qui font vraiment la différence se cachent ailleurs.

Alors, comment utiliser ces moyennes pour obtenir une estimation juste et réaliste, sans tomber dans les pièges classiques ? Voici notre méthode d'expert, étape par étape.

1. Partez du prix moyen de l'arrondissement : la base de tout

La première étape est de connaître le prix moyen au mètre carré de l'arrondissement où se situe votre bien. C'est votre référence initiale. Par exemple, le 19ème arrondissement sera logiquement moins cher que le 6ème. Vous pouvez trouver ces données sur les sites des notaires ou les grands portails immobiliers. Mais attention, ce n'est qu'une moyenne !

2. Affinez avec l'hyper-proximité : la rue fait le prix

Un prix moyen d'arrondissement est une illusion. Le vrai prix se joue au niveau de la rue, voire de l'immeuble. Un studio situé dans une rue calme et recherchée se vendra bien plus cher qu'un bien identique situé à 200 mètres, sur un boulevard bruyant.
Notre conseil d'expert : Regardez la proximité immédiate des métros, des commerces de qualité et des espaces verts. Pour un studio destiné à un étudiant, la proximité d'une université peut créer une surcote significative.

3. Appliquez les critères décisifs pour une petite surface

C'est ici que notre spécialisation fait toute la différence. Pour les studios et 2 pièces, les facteurs suivants peuvent faire varier le prix de plus de 20% :

• L'agencement : Y a-t-il une perte de place (longs couloirs) ? La cuisine est-elle séparée ou ouverte ? Un plan parfaitement optimisé est un atout majeur.

• L'étage et la luminosité : Un 5ème étage sans ascenseur subira une forte décote, tandis qu'un étage élevé et lumineux sera très prisé.

• L'état général : Un bien "prêt à habiter" ou louer, avec une salle d'eau moderne et une cuisine équipée, se vendra plus vite et plus cher.

• Les "plus" qui comptent : Un balcon, même petit, une vue dégagée, une cave saine ou des parties communes impeccables sont des arguments de vente puissants.

4. Validez avec les ventes réelles : la preuve par l'exemple

Les prix affichés dans les annonces sont souvent des "prix d'espoir". La seule vérité est le prix auquel les biens se sont réellement vendus. Des outils comme l'application des notaires (Demande de Valeurs Foncières) permettent de consulter les transactions passées dans votre secteur. C'est un excellent moyen de confronter votre estimation à la réalité du marché.

L'estimation d'un studio est un art. Confiez-le à un spécialiste.
Les simulateurs en ligne sont utiles, mais ils ne visitent pas votre bien, ne voient pas son potentiel et ne connaissent pas les attentes spécifiques des acheteurs de petites surfaces. Notre métier chez Le Vrai Prix de l'Immobilier est de vous fournir une estimation précise et une stratégie de vente sur-mesure pour votre studette, studio ou 2 pièces.

-> Cliquez ici pour demander votre estimation offerte et personnalisée 

Depuis quelques annees, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) n'est plus une simple formalité administrative. C'est devenu le critère qui redéfinit la valeur d'un bien immobilier à Paris, en particulier pour les petites surfaces destinées à la location.

Avec l'interdiction de louer les "passoires thermiques" (classées G depuis 2025, puis F en 2028), le marché s'est scindé en deux. Chez Le Vrai Prix de l'Immobilier, nous avons adapté toutes nos estimations à cette nouvelle réalité.

Pour les Vendeurs : L'honnêteté est la meilleure stratégie

Vendre un appartement classé F ou G n'est plus la même chose qu'il y a deux ans. Le cacher ou espérer que "ça passe" est la garantie de perdre un temps précieux et de voir son bien rester des mois sur le marché.

Un acheteur, surtout un investisseur, déduira systématiquement le coût des travaux de rénovation énergétique de son offre. Ignorer ce fait, c'est se préparer à des négociations brutales et à une grande déception.

Notre approche : Nous intégrons le DPE au cœur de notre estimation. Nous vous donnons l'heure juste : le prix qui tient compte de la performance énergétique de votre bien. C'est un prix qui attire des acheteurs sérieux et informés, et qui permet de conclure la vente rapidement, sans mauvaise surprise.

Pour les Acheteurs et Investisseurs : Une opportunité à saisir

Un bien avec un mauvais DPE n'est pas forcément une mauvaise affaire. Au contraire, c'est souvent une formidable opportunité... à condition que le prix soit juste !

Acheter un bien classé F ou G à un prix décoté vous permet d'allouer un budget à la rénovation, de créer de la valeur et, au final, de posséder un appartement performant et facile à louer, tout en ayant maîtrisé votre budget total. Le danger est de surpayer le bien au départ.

Notre engagement : Les biens que nous proposons ont un prix qui reflète leur état réel, DPE inclus. Nous vous offrons une transparence totale sur les travaux potentiels, vous permettant de vous positionner de manière éclairée et de réaliser une excellente opération patrimoniale.

Le DPE n'est pas un problème, c'est un paramètre.
Que vous soyez vendeur d'un bien énergivore ou acheteur en quête d'une opportunité, la clé est la même : une estimation de prix transparente et adaptée au marché actuel.Chez Le Vrai Prix de l'Immobilier, nous ne vendons pas des rêves, nous vendons des appartements au prix juste. 

C'est aujourd'hui votre meilleure garantie !

-> Demandez une estimation qui intègre le DPE ou découvrez nos biens au juste prix.

Vous vendez votre studio ou votre 2 pièces et vous vous demandez : "Faut-il vraiment faire des travaux ?" La réponse est oui, mais pas n'importe lesquels ! Chez Le Vrai Prix de l'Immobilier, notre expérience sur le terrain nous a montré que certaines améliorations ciblées peuvent radicalement augmenter l'attractivité de votre bien et son prix de vente final.

Voici les 5 chantiers au meilleur retour sur investissement pour déclencher un coup de cœur.

1. Moderniser la kitchenette ou l'espace cuisine
Dans une petite surface, la cuisine est un point focal. Un plan de travail usé ou une crédence datée peuvent plomber l'impression générale.
L'action rentable : Remplacez le plan de travail, installez une nouvelle crédence tendance (type carreaux de métro ou imitation zellige) et changez les poignées des placards. L'impact visuel est maximal pour un coût maîtrisé.

2. Rafraîchir la salle d'eau
C'est la deuxième pièce la plus scrutée. Une salle d'eau vieillotte est un frein majeur.
L'action rentable : Remplacez un vieux meuble vasque par un modèle suspendu plus moderne qui agrandit l'espace au sol. Changez le miroir et l'éclairage. Si la douche est ancienne, un nouveau receveur et une paroi vitrée propre peuvent transformer la pièce.

3. Unifier les sols et les murs
Le secret pour agrandir visuellement un petit espace est la continuité.
L'action rentable : Si vous avez plusieurs types de sols, optez pour un parquet flottant ou un sol PVC de qualité, posé de manière uniforme dans tout l'appartement. Mettez un coup de peinture blanche ou de couleur très claire sur tous les murs. Le gain en luminosité et en sensation d'espace est spectaculaire.

4. Créer des rangements intelligents
Le manque de rangement est l'objection N°1 des acheteurs de petites surfaces.
L'action rentable : Installez des étagères murales ou un placard sur mesure dans un renfoncement ou un couloir. Montrez que chaque centimètre carré a été pensé. L'acheteur ne voit plus un problème, mais une solution.

5. Désencombrer radicalement
Ce n'est pas un chantier, mais c'est l'étape la plus importante et la plus économique.
L'action rentable : Videz l'appartement de tout le superflu. Un espace aéré semble plus grand, plus propre et permet aux visiteurs de se projeter. Retirez les objets trop personnels. L'acheteur doit avoir l'impression d'entrer dans un appartement témoin, pas chez vous.

Quels travaux prioriser pour VOTRE appartement ?
Chaque bien est unique. Faut-il investir dans la cuisine ou la salle d'eau ? Le parquet est-il encore présentable ?Avant d'engager le moindre euro, discutons-en. Notre rôle chez Le Vrai Prix de l'Immobilier est de vous conseiller sur les travaux qui auront un impact réel et positif sur le prix de vente final de votre bien.

-> Discutons ensemble de la meilleure stratégie de valorisation.

Acquérir une studette à Paris est souvent la porte d'entrée du marché immobilier. Mais attention, les "bonnes affaires" peuvent parfois cacher des problèmes coûteux. En tant que spécialistes des petites surfaces, nous vous dévoilons les points de vigilance essentiels pour un achat en toute sérénité.

1. La surface réelle (la hantise des < 9m²)
C'est le piège le plus critique. Une surface habitable (Loi Carrez) inférieure à 9m² rend le bien impropre à la location en tant que résidence principale. Il devient une simple "chambre" que vous ne pourrez pas louer légalement. Exigez toujours le diagnostic de métrage officiel.

2. Le règlement de copropriété
Le diable se cache dans les détails. Un lot peut être vendu comme une "studette" mais être désigné comme "chambre de service", "débarras" ou "local" dans le règlement de l'immeuble, avec parfois une interdiction d'y habiter. C'est un document à lire impérativement avant toute offre.

3. Les toilettes sur le palier
Même si leur usage est privatif, des WC situés à l'extérieur du logement représentent une décote majeure et un inconfort qui limitera considérablement le profil de vos futurs locataires ou d'un éventuel acheteur.

4. Les charges et les travaux à venir
Un prix d'achat attractif peut dissimuler des charges de copropriété très élevées ou des travaux importants déjà votés (ravalement, toiture, ascenseur...). Demandez systématiquement les 3 derniers procès-verbaux des Assemblées Générales pour anticiper ces futures dépenses.

5. L'humidité : l'ennemi silencieux
Soyez intransigeant sur ce point, surtout pour les biens en rez-de-chaussée ou au dernier étage sous les toits. Cherchez la moindre trace de moisissure, de salpêtre ou sentez l'air ambiant. Un problème d'humidité est souvent très coûteux à résoudre.

6. La "fausse" salle d'eau
Attention aux "cabines de douche" intégrées directement dans un coin de la pièce de vie ou de la cuisine. Elles n'ont pas du tout la même valeur qu'une véritable salle d'eau, même minuscule, mais qui est une pièce séparée.

7. Payer le mauvais prix
Le piège ultime. Le marché des studettes a ses propres codes. Se fier à un prix au m² généraliste sans tenir compte de tous les points ci-dessus est la meilleure façon de surpayer un bien qui ne les vaut pas.

Sécurisez votre achat avec un expert à vos côtés
Naviguer entre ces pièges est notre métier. Notre mission chez Le Vrai Prix de l'Immobilier est de vous protéger, d'analyser chaque détail pour vous et de valider que vous achetez le bon bien, au vrai prix.Ne prenez aucun risque avec votre projet. Laissez un spécialiste des petites surfaces vous accompagner.

-> Confiez-nous votre recherche et achetez en toute confiance